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Avaliação de
Imóveis urbanos

LAUDOS EM CONFORMIDADE COM A NBR 14653

LAUDO DE
AVALIAÇÃO

O Laudo de Avaliação do Imóvel é um
documento elaborado em conformidade
com a NBR 14.653, e determina o valor de
mercado do imóvel.

Valor de Mercado é a quantia mais
provável pela qual se negociaria um
bem, em uma data de referência,
dentro das condições do mercado
vigente.

O Laudo de Avaliação do Imóvel é um
documento elaborado em conformidade com a NBR 14.653, e determina o valor de mercado do imóvel.

Valor de Mercado é a quantia mais
provável pela qual se negociaria um
bem, em uma data de referência,
dentro das condições do mercado
vigente.

serviços

Determinação do justo valor de mercado
do imóvel através dos Métodos preconizados
pela ABNT NBR 14.653

  • Renovatória de Locação
  • Contestação de impostos (ITCMD)
  • Fusões / cisões de empresas - atualização patrimonial
  • Decisões sobre investimentos
  • Avaliação para compra e venda
  • Inventário
  • Assistente Técnico Judicial
  • Perito Avaliador Judicial - TJRS
  • Avaliação para Separação/Divórcio

serviços

Determinação do justo valor de mercado
do imóvel através dos Métodos preconizados
pela ABNT NBR 14.653

Determinação do justo valor de mercado do imóvel através dos Métodos preconizados
pela ABNT NBR 14.653

  • Renovatória de Locação
  • Contestação de impostos (ITCMD)
  • Fusões / cisões de empresas - atualização patrimonial
  • Decisões sobre investimentos
  • Avaliação para compra e venda
  • Inventário
  • Assistente Técnico Judicial
  • Perito Avaliador Judicial - TJRS
  • Avaliação para Separação/Divórcio

O valor de mercado do
imóvel (venda ou aluguel)
traduz o que o mercado está
disposto a pagar, naquele
momento, pelo imóvel.

Preço de imóveis anunciados e tabela de
construtora não são sinônimos de valor de
mercado.

Márcio Macluf - Avaliador de Imóveis
CRECI 63.909 | CNAI 34.895

O valor de mercado do
imóvel (venda ou aluguel)
traduz o que o mercado está
disposto a pagar, naquele
momento, pelo imóvel.

Preço de imóveis anunciados e tabela de
construtora não são sinônimos de valor de
mercado. Até mesmo o custo da benfeitoria
devidamente depreciada (custo de reedição)
somado ao valor de terreno, podem não
refletir o valor de mercado se não forem
observados demais variáveis mercadológicas

Preço de imóveis anunciados e tabela de construtora não são sinônimos de valor de mercado.

Márcio Macluf - Avaliador de Imóveis
CRECI 63.909 | CNAI 34.895

No Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado (Homogeneização por fatores) a amostra é homogênea, buscando imóveis semelhantes (porém não são iguais), e é necessário corrigir essas pequenas diferenças de características.

Já no Método Comparativo por Interferência Estatística, a amostra é heterogênea, e são justamente essas diferenças marcantes de características que vão explicar o valor do imóvel

São vários Fatores que influenciam na formação do valor do imóvel, além dos atributos físicos, e isto deve ser considerado. "O mercado é decisivo na composição do valor do Imóvel"

Descubra os 7 erros
mais comuns na
avaliação de imóveis

1. Comparar anúncios de
imóveis semelhantes

Os imóveis são semelhantes, mas não são iguais!
É preciso Homogeneizar os imóveis da amostra, para depois compará-los. Para cada imóvel comparado, verifica-se se as características (como localização, padrão de acabamento, estado de conservação e outras) são melhores ou piores ao imóvel avaliando, e o quão discrepante se encontram. E essas diferenças de características devem ser compensadas, com o ajuste dos preços dos imóveis anunciados, para mais ou menos. Além disso, do preço de anúncio até chegar ao valor de mercado, há um deságio que costuma variar entre 5% a 20%.

2. Avaliação com foco nas
características do imóvel

A avaliação é Mercadológica, e não deve considerar apenas os atributos físicos do imóvel. Valores abusivos de condomínio interferem, diminuindo o valor de mercado do imóvel. E escassez de um terreno dentro de um condomínio gera valorização. E isso deve ser considerado. "O mercado é decisivo na composição do valor do imóvel".

3. Não realizar a vistoria do imóvel

A vistoria do imóvel é imprescindível para a avaliação. É quando caracterizamos o imóvel e seu entorno. A partir daí planeja-se qual Método utilizar, e quais as variáveis relevantes na formação do valor.

4. Não analisar o contexto do imóvel

Qual a vocação do imóvel, comercial ou residencial?
Qual a relevância do imóvel, a construção (benfeitoria) ou o terreno? Em muitos casos — em regiões bem valorizadas — o valor do imóvel (terreno com construção) é o valor do próprio terreno, desconsiderando a benfeitoria.

5. Ignorar a Área Equivalente

A Área Equivalente é usada em todas as áreas que não tem o mesmo padrão das áreas principais do imóvel. Pode ser um terraço descoberto, uma edícula ou mezanino, por exemplo. Nessas áreas vai incidir um Fator de Redução, deixando essa área menos valorizada.

6. Avaliar utilizando o Método inadequado

A norma NBR 14653 aponta os Métodos de Avaliação, cada um tem sua indicação. O mais utilizado é o Método Comparativo, que pode ser feito com Homogeneização por Fatores ou Inferência Estatística. Em imóveis atípicos, onde há poucos imóveis para comparação, o Método de escolha é o Evolutivo, como as escolas, hospitais e galpões. Nesse Método soma-se o valor do terreno com o custo da benfeitoria, depreciada. Nas glebas, com potencial para um condomínio ou loteamento, a indicação é o Método Involutivo.

7. Avaliação não validada
pela norma NBR 14653

Para a avaliação ser validada, é preciso que as etapas do processo estejam regularizadas de acordo com a norma, caso contrário, será facilmente contestada.

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